新华房产11月24日北京讯门头沟，位于北京城区正西偏南，“东望都邑，西走塞上而通大漠”，自古为兵家必争之地。资料显示，门头沟境内总面积的98.5%为山地，平原面积仅占1.5%。尽管地处要塞，但长期以来在北京楼市处于“价格洼地”。随着北京长安街西延的开发、地铁S1线的建设等诸多利好，特别是2013年底和2014年初门头沟土地市场不断创出新高，京西楼市已渐成热点。目前，门头沟已聚集了融创、中铁、金泰、华润、远洋、华远、万科、绿城和中交等十余家大型开发企业。
新、老城区配套各有差异 交通基础设施面临较大升级
门头沟可开发利用的平原面积仅占总面积的1.5%，大致以门头沟葡萄嘴环岛为界，分为北部的老城区和南部的新城区。沿葡萄嘴环岛往北的门头沟老城区开发时间较早，商业、医疗、教育、休闲等配套一应俱全。与相对成熟的老城区比，新城区在配套的规模和质量上略逊一筹。新城区的配套设施目前主要集中在冯村区域。不过，根据规划，新城区已经成为北京和门头沟重点发展的区域，新城区未来超越老城区目前看来只是时间问题。
门头沟区域目前交通主干线包括有阜石路、莲石路、西六环路等。另外，明年开通的S1线、2017年通车的长安街西延线、地铁6号线西延长线及规划中的R1线、中航公务机场将共同构成陆空立体式三维交通网络，都将为门头沟的交通基础设施带来较大升级。
门头沟老城区配套相对完善，上阜石路，一路高架，10多分钟即可抵达西四环。
根据规划，位于门头沟的北京第一条中低速磁浮线路S1线开通后将在苹果园站与地铁1号线实现换乘外，全程运行时间不到20分钟，另外，其也会与地铁6号线西延段有所交会。
从记者实际探访来看，从西四环上阜石路，一路高架畅通无阻，自驾10多分钟就可抵达门头沟。区域内的公交线路众多，包括快速公交4号线、981、931、890、972、992、370等，换乘方便。
新、老城区配套概览
商业
京客隆、熙旺生活广场、国泰百货、奥新天地商城、肯德基、双峪/黑山农贸市场、物美超市京西旗舰店、苏宁电器、百年食府、今天假日海鲜城等等
交通
阜石路、莲石路、西六环路，未来的S1线、长安街西延线、地铁6号线西延长线及规划中的R1线、中航公务机场；公交包括快速公交4号线、981、931、890、972、992、370等
医疗
三级合格京煤集团总医院、门头沟区医院、门头沟区中医院、门头沟区妇幼保健院、龙泉医院
教育
育园小学、大峪中学、大峪二小、京师实验小学、京师实验中学、人大附小京西分校、首师大附中永定分校
公园
滨河世纪广场公园、永定河公园、石门营文化公园、葡萄嘴山地公园、京门铁路遗址公园、滨河公园、葡山公园等
金融/通信
各大银行网点/各大电信营业厅皆有门头沟距天安门约25公里，虽位于西六环外，但从物理距离上来说，实际大约只相当于南北五环的位置。可以预计，未来几年，门头沟区域价值将随着交通的便捷得到进一步提升。
“许多购房人还未关注门头沟是因为不了解，我相信，工作、生活在北京西部的购房人，经过了解之后很多都会对门头沟的时间和距离表示认可。”一位销售顾问坦言。
自然生态环境优良
门头沟总面积约1500平方公里，98.5%的面积被山林覆盖，生态环境优良，是首都名副其实的天然“绿肺”。在《北京城市总体规划（2004-2020年）》中将门头沟区确定为“生态涵养发展区”，是北京市生态涵养发展带的重要组成部分，既是首都重要的生态屏障和水源保护地，又是市民休闲旅游的理想空间，是保证北京可持续发展的关键区域。
目前门头沟已完工和在建的开放式公园达43座。门头沟旅游资源得天独厚，灵山、百花山、妙峰山、指潭柘寺、戒台寺、双龙峡、京西十八潭等均为知名旅游景点。
门头沟老城区
产品以大户型和商住为主
由于自然环境优越，门头沟区域内在售楼盘以大户型为主，小户型多为商住产品。
据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，截至11月20日，今年门头沟区域新建商品住宅（不含保障房）成交总量为4326套，比去年同期大幅增长346%；成交均价为28460元/平米，与去年同期相比下跌了14.5%。
门头沟新、老城区的项目位置均相对集中。目前老城区刚需盘仅有及京西金泰丽湾的部分房源；改善性需求项目主要为京西金泰丽湾；西山艺境、V7西园、则为区域高端楼盘项目代表，总价在六七百万以上。目前老城区在推项目还包括商住产品中昂时代广场、华远华中心和自住房华远西山雅园。
目前新城区的在售项目多为“商住小户型”，且多以“长安街西延线”、“S1线”为卖点。区域内多位销售人员表示，长安街西延线两侧没有住宅规划，因此，具有相同属性的远洋新天地、华润悦景湾、融创西长安壹号等只有商住产品供应。除此之外，新城区的高端项目为泷悦长安和华润润西山。
价格也是购房人认可的重要标准。去年底，位于六环外的门头沟板块售价已普遍突破30000元/平方米。在实际走访中，新城区几乎每个项目都会强调门头沟的环境优势、土地成交价格和未来规划，以此支撑逐渐上涨的房价。“以丽景长安为例，2011年首期入市价格大概在19000元/平方米，最近售价在37000元/平方米左右，几乎翻番。”一位销售人员告诉记者。
伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示，2014年是北京楼市成交的低谷，2015年，尤其是330新政出台之后，受诸多利好政策叠加效应影响，北京整体楼市全面复苏回暖，与去年相比交易量明显上涨，受大势所趋，门头沟楼市交易量也大幅上涨。在实地探访项目的过程中，对于国家出台的一系列放松房产调控的政策，销售经理们均表示，这些政策对于楼市确实有较强的提振作用。
2006年至今门头沟区普通住宅和别墅供销存量的年度走势
年度
新增供应套数
新增供应面积（万㎡）
成交套数
成交面积（万㎡）
成交均价（元/㎡）
2006年
579
6.9
923
11
3981
2007年
1135
12.3
931
10.5
6723
2008年
396
4.31
192
2.26
8218
2009年
1
0.01
486
5.5
7950
2010年
0
0
8
0.09
6766
2011年
1379
14.81
95
1.46
22212
2012年
4015
51.99
3802
39.91
16094
2013年
1432
19.87
1716
19.84
21137
2014年
1698
27.88
1016
14.74
33229
2015年
2108
32.12
1080
16.98
33394
资料来源：中原地产市场研究部
WSD引发门头沟区域价值重估
据介绍，2011年北京市政府投资2900亿提速发展西部区域，按照首都西部综合服务区（Western Service District，简称WSD）的定位，加快建设门头沟新城区，规划发展浅山区，保护涵养深山区，重点发展旅游文化休闲产业。门头沟在开发与发展的过程中，正在逐渐成为首都最突出的环保、宜居之城。
门头沟先后与国内外知名企业达成二十多个重点合作项目，完成2900亿元招商引资。随着中国黄金交易中心、长安国际金融中心、中芬生态谷、七星级酒店、中航国际总部基地以及华谊影视文化基地的进入，必然引发区域价值的重估，投资与宜居价值均聚焦业界和社会的目光。
门头沟板块日益引起业界重视 土地楼面价突破三万大关
在最近的11月18日，门头沟拍出两块土地，给本已狂躁的北京土地市场再烧一把火。其中永定镇MC00-0017-6018、6020地块，经过数十轮角逐，中交绿城平安联合体以57亿元拿下该块。据中原地产首席分析师张大伟测算，该地块纯商品住宅部分楼面价高达3.32万元/平方米，高于超出周边在售同类型产品3万元/平方米左右的房价。这也是西六环外的门头沟地价首次突破三万大关。
另一宗永定镇MC00-0020-0009、0012地块则被万科以46亿元的代价收入囊中。据中原地产首席分析师张大伟测算，该地块纯商品住宅部分楼面价2.35万元/平方米，与周边区域房价相当。
事实上，随着北京长安街西延的开发、地铁S1线的建设等诸多利好，特别是2013年底和2014年初门头沟土地市场不断创出新高，京西楼市已渐成热点。目前，门头沟已聚集了融创、中铁、金泰、华润、远洋、华远、万科、绿城和中交等十余家大型开发企业。
对此，电建地产华北区域总经理朱成林认为，门头沟作为北京市的生态涵养区，本身又处于“两轴、两带”的交汇处，同时具备城市属性和天然自然环境，因此其价值潜力也会不断被挖掘出来。据他透露，随着“土地热”所引发的连带效应，以及交通配套的进一步完善，门头沟新城区域未来将拥有很高的升值潜力。
“城市发展离不开土地，土地基础设施是内容，也是载体，是我们生活非常重要的财富，我们最近看到的火热地势究其原因，我个人这样理解，首先地热效应源于土地资源的属性可不再生，北京是一个经济密度极高，人口不断流动的城市，这就决定了北京土地具有不断上升，不断上扬的态势，总价地王也好，单价地王也好，不断刷新我们能够接受的底线”，北京房协秘书长陈志表示，由于对房地产的要求，或者对房地产的依赖仍然存在，因此房地产市场会遇到宽松的政策环境，未来两、三年内门头沟的整体发展将依然向好。
图说：永定河畔的永定楼为门头沟区地标性建筑，周边二手房价格较同区域内略高几百元不等。
二手房：价格优势并不明显 两居月租金约2500元
“您要是考虑这边的二手房，还不如买新房。”多位置业顾问告诉记者。“目前在售的刚需二手房多为回迁房，大多需要5年左右才能拿到房本，而且税费较高，大多数业主要求首付较高。”
据机构统计，今年门头沟通过经纪公司成交的二手房，一个月还不到200套。今年，门头沟二手住宅的成交均价在2万元/平方米左右，由于有较大比例的回迁房，这个价格被拉低了不少。目前，门头沟二手商品住宅的价位在2万-2.7万不等。大部分购房人群都是刚需和改善性购房，包括本区居民、或者来自海淀、石景山的购房者。
据记者实地走访了解，目前门头沟区域在售二手房房龄在10年左右，且多为90平米以下两居、三居。无论是在户型上还是价格上，都不具有明显优势。区域内东部，永定河附近的二手房价格较西部每月租金高几百元。据置业顾问介绍，一套位于门头沟老城区建筑面积为90平米的两居，业主意向价格在190万上下，均价在21000元/平米，而同区域内新房价格也在24000元/平米。
该区域内目前房龄在10年以内的房源，月租金为2500元。多位置业顾问表示，老城区内新房预计出租价格至少在3000元/月。“如果是新城区的Loft或公寓可能还会更高些。”置业顾问表示，尽管老城区目前商业配套较完善，但仅有物美、京客隆等超市，并没有购物中心。未来，新城区将逐渐弥补这一短板。
门头沟近两年土地成交一览（根据北京国土局网站公开数据整理）
宗地名称宗地位置成交日期成交价(万元)受让单位2015
北京市门头沟区永定镇MC00-0020-0009、0012地块B4综合性商业金融服务业用地、F1住宅混合公建用地（配建"限价商品住房"） （门头沟S1线区域组团05地块西南侧用地）门头沟区永定镇2015年11月18日460000北京万科企业有限公司北京市门头沟区永定镇MC00-0017-6018、6020地块R2二类居住用地（门头沟S1线区域组团03地块北部二期用地）门头沟区永定镇2015年11月18日570000杭州致全投资有限公司、中交地产有限公司和深圳市平嘉投资管理有限公司联合体北京市门头沟区门头沟新城MC00-0017-6002地块（S1线区域组团02地块西北侧地块）B4综合性商业金融服务业用地门头沟区石龙街区2015年2月10日117600北京龙湖中佰置业有限公司和北京龙湖天行置业有限公司联合体2014
北京市门头沟区门头沟新城MC00-0017-6010等地块（S1线区域组团02地块西南侧地块）商业金融及社会停车场库用地门头沟区石龙街区2014年1月16日182000北京融创恒基地产有限公司和北京瑞丰华成房地产开发有限公司联合体北京市门头沟区门头沟新城MC00-0017-6005等地块（S1线区域组团02地块中间地块）商业金融及医疗卫生用地门头沟区石龙街区2014年1月16日382000北京远坤房地产开发有限公司北京市门头沟区门头沟新城MC00-0017-6007等地块（S1线区域组团02地块东北侧地块）商业金融及社会停车场库用地门头沟区石龙街区2014年1月16日193000华润置地（北京）股份有限公司和深圳市润鑫四号投资合伙企业（有限合伙）联合体北京市门头沟区永定镇MC00-0020-0030、0032、0042、0043、0048地块R2二类居住用地、S3社会停车场库用地及R53托幼用地（门头沟东辛秤C地块西区）门头沟区永定镇2014年4月18日357000中国水电建设集团房地产有限公司和宁波益方投资合伙企业（有限合伙）联合体北京市门头沟区永定镇MC00-0020-0031、0049地块F1住宅混合公建用地（配建经济适用房）（门头沟东辛秤C地块东区）门头沟区永定镇2014年4月18日217400中铁置业集团北京有限公司、中国中铁航空港建设集团有限公司、中铁物资有限责任公司和中铁四局集团有限公司联合体北京市门头沟区永定镇MC00-0015-0068等地块R2二类居住用地、F2公建混合居住用地、A33基础教育用地（原门头沟冯村、何各庄地区土地一级开发项目A地块部分地块南区）门头沟区永定镇2014年10月17日338000北京保利兴房地产开发有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体北京市门头沟区永定镇MC00-0015-0059等地块R2二类居住用地、S4社会停车场库用地、A33基础教育用地（配建公共租赁住房）（原门头沟冯村、何各庄地区土地一级开发项目A地块部分地块北区）门头沟区永定镇2014年10月17日259000北京城建兴云房地产有限公司北京市门头沟区潭柘寺MC01-0003-0067等地块R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地等用途用地（配建经济适用住房）（原门头沟区潭柘寺镇中心区C地块项目）门头沟区潭柘寺镇2014年10月21日420000北京京投置地房地产有限公司和北京市基础设施投资有限公司联合体2013
北京市门头沟区门头沟新城MC10-033、MC10-035-1、MC10-035-2、MC10-036、MC10-055、MC10-056地块二类居住、商业金融、托幼及社会停车场库用地门头沟区龙泉镇2013年2月4日213000中国水电建设集团房地产有限公司和金地（集团）股份有限公司联合体北京市门头沟区门头沟新城MC10-037、MC10-038、MC10-040、MC10-041、MC10-060、MC10-065地块二类居住、住宅混合公建及托幼用地（配建“公共租赁住房”）门头沟区龙泉镇2013年2月7日190000中国水电建设集团房地产有限公司和金地（集团）股份有限公司联合体北京市门头沟区新城MC09-004地块C2商业金融用地门头沟区龙泉镇2013年5月7日36800北京世纪今创房地产开发有限公司北京市门头沟区新MC09-065-066地块C2商业金融用地门头沟区龙泉镇2013年5月30日10600北京慧友房地产开发有限责任公司北京市门头沟区门头沟新城MC04-149地块F3其它类多功能用地门头沟区龙泉镇2013年9月26日133000北京锦华盛业装饰工程有限公司北京市门头沟区斋堂镇中心区1号地ZT1-01等地块C2商业金融、S3社会停车场库用地门头沟区斋堂镇2013年10月10日26775基卓投资有限公司北京市门头沟区门头沟新城MC08-014/015地块住宅混合公建、商业金融用地（配建“经济适用住房”、“自住型商品住房”）门头沟区龙泉镇2013年11月21日230000北京市华远置业有限公司和北京金秋莱太房地产开发有限公司联合体北京市门头沟区门头沟新城MC16-073等地块住宅混合公建、商业金融、托幼及医疗卫生用地（配建“限价商品住房”）门头沟区永定镇2013年12月19日586600北京住总房地产开发有限责任公司、北京融创恒基地产有限公司和北京骏洋房地产开发有限公司联合体住宅类项目：
项目名称
开发商
预售证编号
发证日期
位置
泷悦长安嘉园
电建地产
京房售证字(2015)165号
京房售证字(2015)133号
京房售证字(2015)42号
京房售证字(2014)302号
2015-10-24
2015-09-10
2015-05-21
2014-12-28
门头沟区永定镇
西山阅家园
北京新都致远房地产开发有限公司
京房售证字(2015)14号
2015年3月11日
门头沟区门头沟新城MC08-014/015地块
长安丽景家园
北京住总骏洋置业有限公司
京房售证字(2014)310号,京房售证字(2014)256号,京房售证字(2014)108号
2015年1月2日,2014年11月29日, 2014年5月23日
门头沟区永定镇居住项目
西悦中心
北京住总众邦地产有限公司
京房售证字(2014)249号
2014年11月15日
门头沟区门头沟新城MC16-073地块、075地块
丽湾西园
北京昊泰房地产开发有限公司
京房售证字(2015)50号，京房售证字(2014)137号
2015-05-30 ，2014年6月20日
门头沟区黑山地区居住用地（26-304）
京汉铂寓
北京鹏辉房地产开发有限公司
京房售证字(2014)71号
2014年4月19日
门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地项目
润西山苑
华润置地发展（北京）有限公司
京房售证字(2015)94号，京房售证字(2014)53号
2015-07-18 ，2014年4月2日
门头沟区永定镇冯村（新城地区一期居住项目）
西园嘉园
北京天台山房地产开发有限公司
京房售证字(2013)167号，京房售证字(2013)148号
2013年9月15日，2013-08-23
门头沟区新城城子地区21-218居住项目
西山艺境嘉园
北京金水房地产开发有限公司
京房售证字(2015)113号，京房售证字(2015)35号，京房售证字(2015)2号，京房售证字(2014)211号，京房售证字(2014)186号，京房售证字(2014)98号，京房售证字(2014)30号，京房售证字(2013)220号
2013年12月8日-2015年8月8日
门头沟区新城、龙泉镇
非住宅类项目：
项目名称
开发商
预售证编号
发证日期
位置
远洋都会中心 北京远创置业有限公司 京房售证字(2015)110号2015-08-08门头沟区门头沟新城悦景居华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司京房售证字(2015)91号2015-07-11门头沟区门头沟新城西悦中心
北京住总众邦地产有限公司
京房售证字(2014)272号
2014年12月7日
门头沟区门头沟新城MC16-073地块
中昂时代中心
北京兴亚置业有限公司
京房售证字(2014)252号
2014年11月17日
门头沟区门头沟新城MC04-149
梧桐中心
中铁房地产集团北京顺捷金海置业有限公司
京房售证字(2014)284号,京房售证字(2014)104号,京房售证字(2013)231号
2014年12月18日,2014年5月22日,2013年12月21日
门头沟区永定镇东辛秤村北(MC20-037地块)
润西山苑华润置地发展（北京）有限公司京房售证字(2014)192号2014-09-06门头沟区门头沟新城汇江大厦
北京汇江亨通房地产开发有限责任公司
京房售证字(2014)152号
2014年7月11日
门头沟区石龙北路15号
新华宜居调查之门头沟宜居指数如下：（满分十星）
综合宜居指数：★★★★★★
区域规划指数 ★★★★★★★
区域环境指数 ★★★★★★★★★
区域房价指数 ★★★★★
区域发展潜力指数★★★★★★★★
社区生活便利指数 ★★★★★★
区域交通指数 ★★★★★★
区域商业配套指数 ★★★★★
区域医疗、教育配套指数 ★★★★
小编个人对门头沟优势的一个总结
实际情况是，与通州、密云、大兴、昌平的千军万马争抢一条收费高速公路相比，门头沟坐拥了两条免费的快速路，通行速度比那些高速公路都快。尤其是阜石路，从双峪到四环理论上只需要十几分钟左右门头沟坐拥了两条免费的快速路，通行速度比那些高速公路都快。尤其是阜石路，从双峪到四环理论上只需要十几分钟左右。
阜石路、莲石路 两条快速路直通四环进入城区。四环路以内就应该算主城区了，毕竟谁没事也不会去天安门。目前门头沟是终端最终受益者，某种程度上说是独享其便利。
从轨道交通方面来说，如果S1能接上6号线，将是交通的一大提升，而如果将来R1线能排除万难最终建成，从门头沟新城到国贸将只需要半个小时左右。这个优势是谁也比不了的。你可能会说，通州也是半个小时啊。但通州的环境和门头沟就没法比了，一个是居住密集、产业扩张的新城区，一个是密度适中、有山有水的田园城市，还是后者附加值更高一些。因为在北京，不缺城市，就缺自然。而越往东、越往南，就意味着污染越严重。
门头沟的优势现在显现不出来，因为北京还处在极不完善阶段。等将来交通等配套设施都逐渐完善了，各地区发展都平衡了之后，门头沟独有的优势和稀缺性就该体现出来了。那是一个与主城区只隔一条河，处在山前地带、空气相对清新、人口密度相对较小的地方。
您会说交通便利了，人会更多。
我的回答是： 门头沟基本所有的平原都规划好了 建不了大型居住区！请看北京地图 门头沟城区的面积。
好水好山好景好环境，加上一个清净的社区，这难道不是我们一直在追求的么？
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