上海提出，要在坚决做实实体经济的同时，更要向产业价值链高端迈进。市郊工业开发区是上海制造业的主战场。但受到政策审批以及要素资源的制约，高端制造业和新兴产业的落地变成了难事。

眼下，嘉定工业区正在紧扣科创中心建设这个重要国家战略，抓住技术更迭、产业革新的窗口期，着力提高资源统筹利用水平，通过“承租一批、回购一批、转型一批”，加快园区二次开发，盘活存量资源，为科创企业落地“腾挪空间”，帮助企业抢占“风口”、抓住先机。

承租一批，杜绝走上老路

在产业革命和技术创新浪潮的推动下，一大批科创企业萌发而生，创新创业热潮涌动、活力迸发。科创企业占地面积小、产出效益高、发展潜力大，但也存着前期投入大、技术更迭快、窗口机遇期短的特点。从申请拿地到许可开工再到建成使用，高昂的资金和时间成本，令很多科技型企业难以承受。

前不久，在国内互联网造车企业中声名鹊起的电咖汽车，正式宣告技术研发取得突破性进展，将进入量车生产阶段。如果拿地自建厂房，面对已经到来的新能源及智能网联汽车“井喷期”，电咖担心将错失发展良机，因此租赁厂房成为企业的第一选择。但是企业四处寻觅后发现合适的厂房并不多。经过嘉定工业区招商部门的牵线搭桥，最终，电咖选中了位于现龙村的一处三层厂房。而对于现龙村来说，能招到如此好的企业，也是“未雨绸缪”和“耐心等待”的结果。

电咖企业落户的厂房前身是一家胶带厂，2016年，因为环评不达标而被关停。现龙村领导班子清醒认识到，如果不加控制，任由企业对外招租，势必又会走上低效发展的“老路”。通过与企业协商，现龙村决定，由村里先租下这些厂房，进行源头把关。厂房腾空后，有意入驻的企业来了好几拨，但大多质量不高。对此，村委会始终保持定力，租金再高，也不为所动。

腾笼换鸟，终引凤凰来栖。先行承租再转租的厂房“青客”模式，使得存量厂房的支配权、产业业态的控制权牢牢掌握在了工业区自己手中，一个接一个好项目很快有了栖身之所。位于永盛路上的永敬纺织厂，因为产能落后，关门歇业。嘉定工业区下属高科园区得知这一情况后，主动与企业接洽，承租了厂房20年的使用期。

机会总是给有准备的人。去年初，国内著名的利扬创芯片测试有限公司准备在嘉定工业区落户，这家企业投产后年产值将超过上亿元，入驻园区后，将填补集成电路产业链上芯片测试环节的缺失。因为商机的急迫，企业提出，需要先租用厂房再拿地建厂。同时，对厂房的层高、周边环境和商业配套都有要求，嘉定工业区把永敬纺织厂的这处厂房提供给他们，并代为装修，去年11月利扬创顺利投入生产。

位于招贤路655号的园区本是一处仓储基地，因为高科园区从厂房所有者取得了使用权转让后，将这里打造成为了一个智能制造产业园，做光纤激光器的飞博激光、做AGV机器人的聿冠、做工业机器人的菲络都在这里集聚，未来这里每平方公里的土地产出将是原来的数十倍。

“盘活存量厂房，就是要算大账、算综合账，不能计较一时得失，哪怕是厂房的一时空置，但最终获得的必将是高质量发展的丰厚回报。”高科园区相关负责人表示。

回购一批，盘活闲置土地

一边是闲置的土地迟迟不开工，一边却是有大量科创企业因为资金少和土地指标吃紧的原因，被挡在了拿地的门槛之外，高端产业、新兴产业对调整后土地、厂房等资源要素的盘活利用非常迫切。嘉定工业区对现有土地进行梳理，评估，鼓励有实力的子公司回购闲置土地，盘活存量资源。

位于新徕路的一块10000多平方米的土地2012年就被一家创意设计公司拍得，但因为种种原因迟迟没有开工。2015年6月，嘉定工业区与这家企业协商后，由下属经济公司整体收购该项目，在现有规划的基础上，调整了厂房的功能，启动了智创归谷科创园的建设。

去年8月，园区五幢、建筑面积共25000平方米的办公和研发楼宇拔地而起，目前为止，已有钛灵顿、达恩特、讯展智能科技、捕神无人飞行器、瓦立机器人、蛙扑网络、缪缪网络、阳普医疗等数家企业正式入驻，这些企业多集中于人工智能、高端医疗设备、互联网+领域，多为研发总部，具有占用资源少、科技含量高、产出价值高的特点。预计整个智创归谷科创园可为30家中小型科创企业解决办公及研发场所问题。

提升一批，引导就地转型

园区经过20多年的发展，一批产能低、能耗高的企业都面临转型升级的迫切需求。针对手握厂房资源、有意转型升级的企业，嘉定工业区予以扶持，以合作开发的模式，引导企业通过旧厂改造、调整等途径，加快厂房功能转型，实现就地升级。

位于招贤路1181号的意安乐创中心，占地35亩，原来也是一家仓储基地，因为发展受限，企业面临转型。转型怎么转？鉴于当前高端产业和新兴产业对盘活资源的迫切需要，这家企业决定投入1.5亿元在空间布局和功能设计上全新改造，与高科园区携手打造创新创业中心，中心为高科园区的延伸，同样享受张江高科技园区的政策优惠，使入驻企业在项目扶持资金、人才引进、投融资等方面免去后顾之忧，高科园区则可以免费获得一部分厂房的使用，作为初创企业的孵化空间。

经过两年发展，目前，中心已引入了生物医药、文化创意、人工智能、大数据等领域的60多家企业。

这是一次全新的尝试。对于嘉定工业区来说，科创企业能够引得进、留得住、发展得好，而对于企业来说，租金回报收益更加稳定可观，双方实现了双赢。

为对接嘉定区产业发展区域统筹新模式中的“资源一个库”，工业区出台了《嘉定工业区工业厂房租赁管理办法》，明确了出租方将存量厂房出租前，必须和园区招商部门联系，由招商部门将厂房数据录入至嘉定区域统筹平台资源库；出租方和承租方签订租赁合同前，必须事先引导租赁企业到工业区管理部门办理项目准入手续，新项目必须通过嘉定区产业项目评审准入方可正式办理证照、装修等入驻手续；引入的项目要属于嘉定区战略新兴产业和高新技术产业，新项目须符合工业区产业项目产出标准，即年产值达到700万元/亩，年税收达到70万元/亩。

“相对于土地审批来说，厂房的租赁管理一直较为粗放，将厂房信息与新项目精准对接，能够使有限的资源要素向重点产业和优质企业倾斜，实现资源的高效配置”。嘉定工业区党工委书记、管委会常务副主任、集团公司董事长郁建华说。