当城市的开发速度越来越快时，商圈也是逐渐的“去中心化”，大商圈不断细分为小商圈，再不断的落到社区单元中，人们的消费理念也从扎推去市中心传统商圈转变为就近消费。

本期我们所去的是位于11号线桃浦新村站的社区商圈，该商圈内有三大广场：白丽生活广场、恒大休闲广场与利肯美食广场。各个功能定位不同，下面让我们走入其中。

发展重镇 人口密集 老龄化程度高

首先让我们看一下桃浦新村的商圈区位。

先普及一下普陀区发展规划中“一河五区”的发展目标：分别是苏州河沿线文旅产业、长寿商业商务区、中环商贸区、真如城市副中心、长风生态商务区、以及桃浦科技智慧城区。

桃浦镇作为普陀区最大的镇，占地面积达到18.8平方公里，是普陀区发展居住社区的重中之重，拥有桃浦一村至十村共计10多个小区，常住人口达到了50万人。

这些常住人口无疑给商圈带来了生命力，另一组来自上海市老年学会的数据，普陀区60岁以上人口占比达到了19.69%，即1/5为老人。

而就桃浦镇本身来讲，在上海的发展史中，是作为上海中心城区西北部的物流区，外来人口数量十分大，且房价不高，虽然普陀区一直大力发展该地区，但历史成因已久，并不是一时半会可以解决的。

故通过以上数据分析，整个桃浦的人口虽然多，但整体的消费能力不高，且老龄化问题已经凸显，加上发展起步较晚，整个地区的商业仍然停留在三类区域范围。

白丽生活广场 生活、零售通吃

白丽生活广场位于区武威路1118号，地铁11号线桃浦新村站4号出口直达，可属于地铁上盖型商业广场，整个项目约4万平方米，分为地下二层至地上五层，其中b2为停车场及地铁11号线4号出入口。地理位置是商圈内三个广场中最好的。

主力店贴近生活

白丽生活广场的主力店共有4个，分别是沃尔玛超市、莫泰168、永乐家电及欢歌ktv。

其中莫泰168是在商场的西面独立划分了一块区域，与商场分离，两片区互不影响。

沃尔玛超市拿下了整个b1层，作为人口极大的居住型社区，该层是客流最多的，附近的居民日常生活基本源于此，也为整个白丽生活广场带来了稳固的客流。

永乐家电位于商场东面的2楼及3楼，满足了附近消费者采购日常家电的需求。

欢歌ktv则是在商场的4楼5楼，该楼层与商场公用直达电梯，但自动手扶梯无法到达，可以说是作为商场配套的休闲娱乐业态。

以上主力店的共性都是以生活配套为着力点，在桃浦镇社区的大小环境内，传统大型超市与家电卖场对消费者的吸引力仍然是巨大的，这也是白丽生活广场能在商圈内脱颖而出的成功保障之一。

零售占比达90%以上

除去主力店之外，白丽生活广场的主商业部分集中在一层至三层，业态分为零售、儿童、餐饮三大部分，其中零售商铺的数量达到了90%以上。整个商场内餐饮美食商铺十分少，只有风行茶饮、dq、麦当劳、新膳海铁板烧、妯娌老鸭粉丝汤馆、in-malls咖啡以及鑫渔港火锅等7家，且都以小面积为主。其余基本为零售商铺。

各楼层分布，一楼以知名连锁品牌服饰为主，入驻的代表品牌有cachecache、海澜之家、topfelling、citylife、奥康、红蜻蜓、简e、森马、中国黄金等。

二楼以运动及男女装为主，入驻的代表品牌有七匹狼、杉杉、crown、皮尔卡丹、361度、鸿星尔克等。

三楼是以儿童教育为主，入驻的代表品牌有昕琳书屋、星宝贝、精音琴行等。

整个业态及品牌分布上看，白丽生活广场是以百货零售为主导，引进常规社区型服装零售品牌为手段的偏百货类购物广场。

恒达休闲广场 儿童教育异军突起

恒达休闲广场位于白丽路237-257号，与白丽生活广场处在一个十字路口对角相望，项目总面积约3万平方米，分为地下一层至地上4层。是桃浦新村商圈仅此白丽生活广场的商业项目。

三年周期 一楼全面升级改造

恒达休闲广场在武威路与白丽路两侧个有一排沿街商铺，入驻了迪信通、联通营业厅、百合缘大药房、肯德基、味千拉面、克里斯汀、快客便利、屈臣氏、建设银行等商户。在其大门处有一中心广场，放置了旋转木马，并设有两个静展活动。

走进商场看到整个一楼内已经撤空，正在全面升级调整中，据了解，原先一楼是做零售百货业态的，撤离期应在一个月前，算了算恒达休闲广场开业至今，确实已经到了三年大调整期，但如此大面积的升级调整还是比较少见的。从一楼现场的物业条件来看，调整后的业态规划也应该是零售百货业态。或是为了避免与白丽生活广场同质化竞争，接下来的零售品牌调整或将往精品化发展。

儿童教育、修炼娱乐成主要客流源

虽然恒达休闲广场的一楼大调整，在人气上肯定会受到一定影响，但整个商场二楼以上的招商率情况尚好，这也与其定位在儿童业态和休闲娱乐业态有关。恒达休闲广场在桃浦新村商圈内，儿童业态的品牌是做的最多的。这样就给了家庭型消费的客群有了定向的选择目标，保证了一块客群的人气。

在二楼入驻的品牌上看，有东方青少年培训中心、美音琴行、健力轮滑、哈尼宝贝、r$s舞蹈室、宝贝熊儿童乐园、帕乐菲尔亲子乐园、爱婴室、康聪宝贝游泳馆等。其中东方青少年、宝贝熊、帕乐菲尔、爱婴室这四家都是大面积拿店，人气也是最为充足的。而三楼的动漫网吧与缤纷歌城则吸引了不少青少年。

利肯美食广场 亲民餐饮聚集

在桃浦新村商圈内，餐饮集中度最高的就是利肯美食广场，其位于武威路1189号，是以街区形式所做的美食广场，由三栋独立主楼联排而成。集中了大量的本地菜馆，川湘火锅烧烤全部网罗其中。在现场看，大大小小的餐饮铺面环境都趋向于排挡化，一方面可以讲是十分接地气的美食广场，因为人均消费基本都在40-70元左右，适合周边社区居民的消费层，另一方面讲则是没有餐饮品牌概念，有点大杂烩的感觉。

但也正是这样，利肯美食广场在桃浦新村商圈也硬是占据了一席之地。

结语：

桃浦新村站作为一个小型商圈，三家广场各有分工，就像其命名一样，白丽生活广场，恒达休闲广场、利肯美食广场，分别在生活、休闲、美食三大块上，在商圈内起到不可或缺的位置，也因为独立的每个商场业态中心不同，三家相互弥补，在非竞争的条件下，各家做各家，其中未必没有联手共同发展的态势。