冬日的大连，凉风中，夹杂着海洋的气息，让人在寒意中体会一丝温和。大连经济开发区的街道车水马龙，商业、住宅、城市广场交织在一起，更像一座现代城市，而不似一座年仅30的经济开发区。

30年前，几个小渔村错落在这片滩涂之地。如今，而立之年的大连经济开发区，已有49个国家和地区35000余家外商企业进驻，投资总额190多亿美元，内资企业发展到7000余家。其中世界500强企业有73家，平均投资规模达7000多万美元。

“目前大连经开区和金州新区办公在一起，从工作安排没有什么区别。”大连金州新区工作委员会宣传部新闻处处长王新告诉中国房地产报记者。

作为金普新区的重要组成部分和“双核”发展区之一，金州新区发挥着转型发展先行、高端产业引领、生产要素集聚等作用。而在经开区的基础上延展而来的金州新区外资企业较多，加上国内经济已经进入新常态，国内经济开发区都面临转型难题，金州新区也在“谋变”。

产业之变：

从产业转向服务

“金州新区目前的主导产业是石油化工、装备制造和电子信息，正在打造这三个千亿级产业集群，其中石油化工、装备制造已经达到千亿级规模。此外，还有生物医药、新材料、汽车零部件、航空装备等百亿级产业集群。”王新说。

据大连开发区发展改革局一位办公室人员介绍，从2007年开始，开发区用于研发的投入占产品销售收入的比例达到了1%。而在1993年以前，这一投入基本为零，直到2000年，开发区才逐渐加大这方面的投入。

根据金州区委六届八次全体(扩大)会议内容，未来，金州新区将重点引进科技含量高、投资强度高、产品附加值高、财税贡献率高、能耗低、污染低的外资项目，逐步增强战略性新兴产业和服务业“双支撑”作用。

“鉴于我国劳动力成本上升，东芝集团也调整企业战略，把加工生产迁到马来西亚、越南等劳动力成本低廉的国家，造成开发区的投资有一些流出现象。在这种情况下，开发区政府也采取一些措施。”王新介绍，金州新区实行企业接待日，每周周三相关的领导通过经贸局和经发局，提前安排几家企业和相关领导座谈。企业可以提出发展中的困难和需要解决的问题，领导现场办公。通过这种方式加快项目进度，帮助企业解决实际问题。

对经济开发区而言，政策可以作为发展的灵魂。打造优秀的政务环境成为竞争的秘籍之一。

金州新区正在搞“三地”建设，即努力把新区打造成为全市扶持条件最优惠、企业经营成本最低、集聚生产要素能力最强的政策洼地，审批流程最短、效率最高、信用最佳的服务高地，开放程度最高、国内外投资者最为关注、竞相前来投资兴业的投资宝地。

“政策洼地主要是为企业减负，今年主要在保险缴纳方面，降低开发区企业为员工缴纳社保的比例，下浮的部分由政府统筹;服务高地包括企业接待日和走访企业制度。减少行政审批环节，打造服务型政府。像英特尔这种大企业，税务、海关部门都上门服务。通过政策洼地和服务高地两项工作，把大连经济开发区打造成投资宝地。”王新进一步解释道。

战略之变：

旅游带动地产

“目前，新区正大力发展温泉、滑雪等项目，弥补冬季相对冷淡的‘短板’，实现夏季更旺、冬季不淡目标，同时进一步提升文化旅游产业项目的档次，增强竞争力。”金州新区管委会主任徐长元说。

2014年，金州新区旅游部门围绕建设“国际文化旅游城”的战略目标，推动旅游产业实现健康快速发展。据记者了解，今年金州新区建成、在建及拟建的温泉项目达10多个，呈现出聚集发展的强劲势头，在加快发展“热产业”的同时，也加大了冰雪等“冷产品”的开发，许多旅行社也慕名而来，与新区旅游企业寻求合作。

今年，金州新区旅游项目完成投资47亿元，全年18个单体投资超过5000万元的旅游大项目开(复)工。

“旅游业虽然在新区的经济总量中占据的比重不太大，但增长速度很快。旅游涵盖吃、住、行、游、购、娱六大要素，可以有效拉动餐饮、住宿、交通、商贸等多个产业发展。”金州新区新闻发言人解学慧在接受记者采访时表示。

记者来到金州新区最大的感受是这更像个充满活力的城市。工业园区的企业大多管理森严，不让外人随便进入。一些上世纪90年代就进驻的企业，发展都很大，厂房林立，办公楼规整。记者看到一些企业还挂有研发中心的牌子，已经不仅仅是简单的工业生产。通过了解得知，一些工厂可以为单身职工提供宿舍，附近有公交车，有些站牌就是以企业名称命名，还有的站牌名就是某企业宿舍。一位日企的保安告诉记者，如果不是单身，在附近买商品房安家的也很多。

根据当地业内人士分析，金州新区的房价还算平稳，但优惠力度明显加大。开发商都会推出优惠房源，优惠力度达到10%~20%。

“万达去年拿地之后即开工建设，预计明年下半年就能开业，建设速度是非常快的。”大连开发区万达广场营销人员王妍妮对中国房地产报记者表示。

王妍妮介绍，“在住宅市场相对低迷的情况下，万达项目在售的公寓消费群体主要是开发区本地居民以及大连周边区县的居多，以投资为主，也有一部分作为办公使用。金街旺铺500套房源，目前只剩下不到10套的房源。”

转型之惑

经过30年的发展，大连经开区的产城融合度已经很高，城市基础设施配套完善。但也面临现有区域土地、资源、人口、环境等的承载力瓶颈。

2010年11月，大连市政府正式批准小窑湾国际商务区为大连市重点经济区，发展定位是大连新市区的中心区、大连城市副中心，以国际一流商务区水准规划建设小窑湾成为共识。

该规划一经披露，小窑湾地块供应和成交都呈现井喷之势。近几年，和记黄埔、一方集团、绿地集团等品牌房企纷纷在小窑湾握有商业和住宅地块，深圳宝能集团更一举拿下32万平方米的地块。

“大连整个开发区能成片开发的就剩小窑湾这一块了。开发区主要是发展工业企业，大部分地都是批给厂区的，住宅也是围着厂区做配套。”绿地集团大连小窑湾国际商务区销售主管杨桂景在接受中国房地产报记者采访时道出众多开发商选择小窑湾的原因。

记者在小窑湾走访发现，虽然地块都卖出去了，但是这还是一片荒凉之地。很多开发商虽然拿了地，但都处于调研阶段，显得非常谨慎。

“绿地的住宅项目定位洋房旅游度假，小户型也有一部分投资。从成交来看，很多业主本身就是绿地其他城市的老客户。”杨桂景认为先期进驻的最大优势，在于地价的优惠，从长远来说，他希望规划中的商务区能尽快建设起来，以带动销售业绩。

“在将来的产业发展中，如何进行自主产业创新，成为摆在大连经济技术开发区面前的最大挑战。”辽宁社会科学院区域经济专家王宝民告诉记者。

除此之外，开发区已逐步从单一经济功能向经济社会综合功能区转型升级，尤其是公共服务和社会管理需求的增加，导致管委会职权不足与开发区治理需求大的矛盾越来越突出。对于大连经开区后续发展而言，也有同样的问题。

未来的金州新区规划，金州新区规划建设局回应中国房地产报记者采访时说，他们正在等大连市总体规划的出台。目前大连市总体规划正在修改。金普新区获批后，金州新区该如何调整，现在还没有结论。而这种等待政策的方式也为经开区发展蒙上阴影。