观点地产网12月13日，位于深圳龙岗区的信义嘉御山项目正式开放3期样板房，预计将于近期推出约200套66-137平方米单位。

据了解，信义嘉御山与同区另一项目信义御城，均是深圳信义地产近两年在售的最主要的旧改项目。2013年，凭借这两个项目的高光表现，深圳信义地产销售额一举达到50亿元，仅次于佳兆业、万科及招商地产。

事实上，早在上世纪90年代，起家于玻璃制造的深圳信义地产便涉足深圳旧改。时至今日，该公司开发的多个项目都源自旧改。

有消息显示，为冲刺年底业绩，深圳信义地产在农历年前将推出信义嘉御山、信义御城以及信义金御半山三大旧改项目。届时入市销量情况，直接关乎到该公司的最终表现。

年底三大旧改项目入市

信义嘉御山是龙岗坂田区域目前在售的规模最大的旧改项目之一，总建筑面积达110万平方米。项目共分两期独立开发，其中，第一期建筑面积约43万平方米，第二期已处于动工阶段。

据销售人员介绍，信义嘉御山12月13日正式开放的是3期样板房，主打高端住宅定位，推出66-137平方米共计约200套单位，具体价格则将于正式开盘时确定。

当天11时左右，由于本地看房团拉升人气，信义嘉御山的销售中心聚集了不少看房者，其中又以年轻夫妇为主。据深圳信义地产数据显示，样板房开放当天，信义嘉御山项目的到访人数逾千位。

有看房者对观点地产新媒体表示，关注信义嘉御山主要由于项目规划有幼儿园、小学及初中，包括龙岗教育局引进的公立华为科技城外国语小学及初中部。

不过，周边项目的销售人员则表示，若参照此前10月25日开盘的价格，信义嘉御山仅毛坯均价就达2.6万元/平方米，未来不排除会涨价。“由于嘉御山是大社区项目，在这片区除了它，估计也没有什么项目定价这么高。”

据了解，信义嘉御山周边集中了佳兆业悦峰、中铁·诺德中央道、万科紫悦山等项目，其中佳兆业悦峰在售均价2.5万元/平方米，中铁诺德中央道仅2.3万元/平方米，新近开盘的万科紫悦山带精装单位则为2.6万元/平方米。

除了信义嘉御山以外，有消息显示，深圳信义地产将于农历年底迎来推盘潮，计划推出其余两个旧改项目，三个项目总推盘量超过1500套。

其中，进入尾盘销售的龙岗横岗区域的信义御城二期，将推出440套两房公寓;罗湖区域的信义金御半山将于明年1月首度推出600套单位。

深圳市场人士林晓华表示，深圳信义地产的项目地处华为科技城范围，拥有产业园规划的利好，也是本地居民购房的热点区域，这些因素是其对市场乐观的原因之一。

“从市场定位看，深圳信义地产仍显得激进，具体表现为定价较高。进入下半年以来，市场已有所转暖，项目入市时机比较好;而一旦市场不好，就容易出现销售的困难。”

“玻璃大王”深圳旧改故事

事实上，深圳信义地产自上世纪90年代成立以来，20多年时间里，其发展轨迹一直避不开旧改这个话题。

资料显示，深圳信义地产的母公司是香港信义集团(玻璃)有限公司，后者主要从事汽车玻璃制造、汽车配件等行业。

自1992年成立以来，深圳信义地产就开始涉足旧改领域，首个代表性项目便是龙岗区布吉的大型社区项目信义假日名城。其后，该公司在龙岗区布吉、横岗分别获得信义·荔山公馆、信义锦绣花园、信义大厦等项目。

其中，信义·荔山公馆及信义假日名城都位于布吉罗岗区域，两者总占地面积超过27万平方米。凭借这两大旧改项目，深圳信义地产一跃成为当时在罗岗土地储备最多的开发商。

而信义锦绣花园、信义大厦则是信义集团在横岗的旧厂房改造项目。在市场人士看来，和鸿荣源做地产的方式相似，母公司在横岗拥有厂房，让深圳信义地产负责旧改也是理所当然，这也正是该公司的地产项目都集中在龙岗的主要原因。

凭借大社区、拼配套、近交通枢纽等风格的打造，2007年-2008年，信义锦绣花园2期一经推出便去化9成，信义·荔山公馆首秀也获得7成去化率。不过，由于开发项目数量稀缺，深圳信义地产始终无法形成规模效应，在竞争激烈的深圳市场也仅处于中下游水平。

至2008年3月初，深圳信义地产开始尝试往既有区域以外扩张，并顺利获得龙岗坂田的一宗旧改用地，这也是该公司其首次在横岗、布吉以外获取大宗旧改地块。其后，坂田旧改项目延续了一贯的大社区风格，打造成在该片区体量仅次于佳兆业城市广场(180万平方米)的信义嘉御山(110万平方米)。

同时，龙岗横岗厂房改造项目——信义御城也开始紧锣密鼓的筹备。

据深圳房产信息网统计数据，2013年，凭借信义嘉御山、信义御城的热销，深圳信义地产以成交25.74万平方米、2984套的成绩，在成交量上仅次于佳兆业;成交金额50.69亿元，仅次于佳兆业、万科及招商地产，其中与招商地产的差距不到5000万元。

不过，到了今年，项目规模效应问题再一次出现在深圳信义地产身上。深圳房产信息网统计数据显示，上述两盘上半年仅销售不到10亿元。

从长远看，土地储备日渐枯竭，也将成为其发展掣肘之一。据了解，在年底推出在售或未售的三个项目后，2015年深圳信义地产仅有横岗银信大厦二期将入市。除此以外，2013年底联手佳兆业获得的龙岗杨美旧改地块，是其仅有的未开发的项目。

与此对应的是，随着深圳逐渐进入以消化存量土地为主的时期，旧改的竞争已越来越激烈，仅华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越等名气较高的企业获取的旧改土地面积便已累计超千万平方米。

市场人士认为，过去有些规模小的开发企业没有经验、没有资质也可以获取旧改项目，但是现在随着竞争的加剧，行业的发展，这部分企业将来获取项目的几率将越来越小。

林晓华表示，未来房地产市场只会变得越来越专业化，加上土地稀缺推高开发成本，对于规模小的开发商而言无疑具有很高风险。“最好能跟品牌房企一起合作开发，借助其专业能力及资金，小房企才不至于套现走人。”