素有中央别墅区“心脏”之称的孙河板块，是继万柳地块之后，目前房地产市场上最受关注的板块之一。在先后四次拍地中，该板块共引得包括万科、龙湖、华远、保利、融创在内的40余家开发商争相举牌，最后以龙湖、泰禾、首开知名房企的成功竞得而告终。龙头房企将联手在中央别墅区“最后一方净土”上，联手打造城市理想高端别墅生活区，提振区域价值的同时，迎接“别墅逆城市化”时代的到来。

　　拍地升级开发商抢滩孙河板块

　　从2002年9月至今年2月底，孙河板块几次土地出让如期而至。不到6个月的时间里，孙河板块先后出让土地共计四块，万科、龙湖、华远、保利、融创、招商、绿地、九龙仓、泰禾、懋源、首开、路劲等累计超过40家开发商相继进入角逐赛中，进驻孙河板块资格的争夺越发白炽化：

　　2012年9月26日，地理位置优越、起始楼面价仅次于万柳地块的朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地块在万科、龙湖、华远等五个实力房企同时入场关注的情况下，仅经过10轮便竞拍完毕。龙湖地产最终轻松竞得该地块，成为首家进驻孙河组团的房企。

　　2013年1月24日，北京土地市场三地块成功出让。其中，朝阳孙河地块竞争最为激烈，众房企看好该地块未来发展前景，包括保利、融创、懋源、招商、九龙仓、绿地等12家企业参与朝阳孙河地块的拍卖，最后花落福州泰禾房产。

　　2013年2月28日，孙河再次拍地，分别经过现场25轮和21轮竞价，两宗宅地均被北京首开获得。据挂牌资料显示，两宗地规划的总建筑面积为103859平方米，两地块溢价率均不超过35%。从此轮拍地可以看出，土地楼面价略有回落、趋于合理，房企拿地相对谨慎。

　　至此，孙河板块半年内四次拿地大幕收起，孙河板块持续成为业内关注的焦点。与之前龙湖抢进孙河板块时“初始状态”相比，无论是从参与竞拍开发商数量及举牌量看，孙河板块的关注度都无疑发生了“更新升级”的变化。

　　“良好基因”及发展潜力受青睐

　　缘何开发商对孙河板块这般“情有独钟”？对此，业内人士分析认为，这与孙河板块的“良好基因”及未来发展潜力不无关系。

　　首先，从地理位置上看，该板块位于中央别墅区的心脏位置，同时隶属于朝阳区集中低密度改善性的宜居板块。该区域交通便利，紧邻地铁15号线孙河站及京承、京平、机场高速三条核心高速公路，距离首都机场6公里，距望京7公里，距孙河地铁站和机场南线均为1.6公里。如此看来，不管是从行政区位上，还是物理距离上，孙河板块都优于传统后沙峪别墅区板块。

　　其次，从自然资源及配套设施上看，孙河板块位于温榆河生态休闲区，自然环境优越，整体容积率为1.1-1.4。板块周围配套成熟，除聚集诸如奥特莱斯、欧陆广场、日祥广场等国际化购物中心外，还被国际高端学校、三甲医院、商业会所、马术俱乐部与高尔夫球场所环绕，为把孙河板块打造成为具备城市第一居所属性的终极高端改善居住区奠定了良好基础。

　　再次，从区域规划及发展前景上看，孙河板块所在的温榆河地区是朝阳区较大的功能储备区，规划用地约127平方公里。在未来的发展中，该地区将加快建设湿地生态公园及自然生态湿地，努力建设成为低密度的生态绿色休闲区。此外，在“十二五”规划中，孙河组团已被列为朝阳区十大发展基地“温榆河生态休闲区”中的重点发展区域，孙河商贸中心等产业的项目建设也早已启动，意在带动温榆河生态绿色休闲区发展。

　　另据数据统计显示，朝阳区2011年及2012年商品房成交分别为178万平方米和148万平方米，分别占全北京市场份额的21.17%和18%，均为全北京市场份额前列，这可以说明，朝阳区发展已经得到客户的认可，未来孙河板块将吸引更多高端置业者进驻。

　　众多知名房企竞相抢滩孙河板块，正是看中了这种综合优势的存在。作为全市仅有一块成规模的低密度居住组团，孙河板块高品质居住区的前景被业内人士看好。孙河板块有望以其“质优组合拳”拔得区域发展头筹，成为高端置业买家第一居所的终极选择。

　　“超越原著”点睛中央别墅区

　　说到孙河拿地的房企，就不得不说到最先驻扎孙河、有“别墅专家”之称的龙湖。成立于1995年的龙湖，于2009年在中国香港上市，成长于重庆，发展于全国。19年来相继进入全国18座城市，打造起一个又一个被客户及市场认可的标杆级产品。

　　青睐于孙河地块，用北京龙湖相关负责人的话说就是北京龙湖对于孙河板块的价值和前景十分看好，而且北京龙湖也把握了优先进驻的机会。此外，该负责人还表示，公司将把该地块建成继颐和原著后的第二个“原著系”低密度产品，预计在今年年中入市，同时该项目将成为继龙湖？滟澜山后的第二个中央别墅区标杆项目。

　　据悉，龙湖孙河地块项目将致力打造高端改善型产品，匠心独运，秉承颐和原著之风范。

　　曾在北京乃至全国别墅市场轰动一时的颐和原著，以其巧夺天工之笔冠绝一方，而此次龙湖在积累19年别墅锻造经验后，适时推出潜心筑造的孙河地块项目，有“源于原著”却又“超越原著”之势，是对其别墅研发产品进行全面升级之举。“作为‘第一个’进驻孙河的房企，我们希望公司所打造的产品依旧可以树立行业标杆，依旧无法被复制超越。”该项目负责人说道。

　　此外，曾成功打造运河上的院子、泰禾红御等名品的泰禾集团将携“院子系”产品入驻孙河板块，借此将与龙湖“原著系”作品协同发力，定调孙河组团。孙河板块作为中央别墅区最后一块珍藏处女地，点睛中央别墅区，有潜力成为全国高端别墅市场的风向标。

　　孙河板块引领

　　“别墅逆城市化”风潮

　　可以说，龙湖？双珑原著除了在产品定位上上有升级创新外，该项目的真正“亮点”还在于其跟现在所有在售的高端城市公寓位于同一个环线上，是真正意义上的“城市别墅”。

　　据项目负责人表示，此前市区公寓及别墅的发展都是泾渭分明的，市区公寓的发展是“从里向外”的一个过程，简单来讲，就是发展由二环三环，到四环五环的一个过程。比如2009年销售业绩较好的太阳公元与2010年唐宁one、远洋万和城、霄云路8号，还有2011年的红玺台，都集中在四环附近。而到了2012年，热销大盘望京金茂府、远洋公馆、西山壹号院、如园都已到了五环或者五环外的位置上。

　　此外，别墅项目发展至今，一直都在五环之外。虽然别墅可以带来顶级的生活体验，但还有大部分客户只能选择市区公寓，这类人群不是因为资金实力不够，而是一直没有一个距离合适的别墅可以让他们去选择。龙湖孙河地块项目的呈现就是为了解决这个问题，让距离不再成为这部分客户的选择障碍。孙河板块的崛起标志着‘别墅逆城市化’的出现，使城市别墅可以首次与城市高端公寓站在同一个地理坐标上。”该项目负责人表示。

　　受土地市场放量“郊区化”趋势的影响，四环内住宅用地面临断供的现象。统计数据表明，2012年城四区土地放量只占土地总成交量的10%，且成交价格也趋高。业内专家预计，2013年土地市场将呈现量平价稳的趋势，城四区的土地供给将更加稀缺，这就意味着，供需关系不平衡会使朝阳区低密度地块更加受关注，物以“稀”为贵，孙河板块发展潜力不可言喻。